Хостелы в жилых домах: убить или легализировать

Судьба такого неоднозначного формата недвижимости как хостелы будет решена уже в этом году: на рассмотрении законодателей два противоположных проекта — о запрете и о легализации мини-отелей. Победа сторонников запрета на предоставление гостиничных услуг в жилых домах убьет существующий рынок и резко снизит число бюджетных мест размещения, а их поражение может обернуться большими проблемами для горожан. Отельеры выступают за разумную легализацию этого бизнеса и стандартизацию предоставляемых услуг. Тем временем теряющие деньги из-за кризиса и снижения спроса на аренду владельцы массово переоборудуют свою недвижимость в хостелы и мини-отели «на час».

Криминальные элементы, китайцы и грязь

«Мы терпели, сколько могли. Нашим соседям были очень нужны деньги, ребенок у них болеет. Они долго искали арендаторов, а когда нашли, мы даже за них порадовались. Но потом для нас начался настоящий ад — в соседнюю квартиру потоком пошли какие-то странные личности — приезжие из регионов с баулами, кавказцы криминального вида с весьма бурным темпераментом. Сломались мы на китайцах. Их было слишком много», — рассказала Realestate.ru Анна Тишкова, проживающая в обычной столичной «панельке» в Люблино и уже полгода ведущая борьбу с хостелом, обустроенном на ее лестничной площадке. Жильцов не устраивает не столько национальный состав проживающих, сколько их количество, а также грязь, скандалы и прочие «радости» командировочных, вырвавшихся на несколько дней в Москву.

Обращение в управляющую компанию, полицию, налоговую инспекцию и прокуратуру к успеху не привели. Местный участковый, пряча глаза, объяснил «политику партии» — дескать, с документами у граждан все в порядке, а закон, запрещающий организацию хостелов в жилых домах, пока не принят. «Вот запретят официально — тогда и будем принимать меры», — резюмировал общее мнение проверяющих инстанций участковый. Теперь Тишковы, а также их коллеги по несчастью, с замиранием сердца ожидают принятия соответствующего закона. Ну а за это время в соседнем подъезде оборудовали еще один хостел, а всего их в квартале — уже более десятка, причем половина открылась в течение 2015 года.

Безусловно, дело не столько в кризисе, сколько в локации — рядом находится торговый центр «Москва», от которого можно легко добраться до рынка «Садовод», любимого оптовиками всей России, а также других популярных торговых точек. Но резкое увеличение квартир, переоборудованных в хостелы и мини-отели, наблюдается по всей столице. По разным оценкам, их число только за прошлый год выросло на 30–50%.

О профессиональных инвесторах и «диких» игроках

Эксперты затрудняются назвать точное количество работающих сейчас в столице хостелов и мини-отелей. По данным компании Blackwood, это около 1000 объектов, различающихся по типу: хостелы, мини-отели, общежития и т.д.  Традиционные хостелы занимают примерно 30%, и большая их часть — около 80% — расположена в жилых домах. По словам вице-президента федерации рестораторов и отельеров РФ Вадима Прасова, официальной статистики нет из-за отсутствия стандартизированной и разумной классификации этого формата недвижимости.

Если обратиться к данным портала booking.com, который многие россияне используют для бронирования отелей и хостелов по всему миру, сейчас гости столицы могут выбирать из 380 хостелов, где цены начинаются от 240–300 рублей за ночь, плюс почти сотня мини-отелей, в которых можно арендовать номер от 2000 рублей за сутки. Заметим, что в этот сервисный портал и его аналоги в большинстве случаев не попадают так называемые отели «с почасовой оплатой» (плана сетей «Подушкин» и «Рандеву»), где за 1000–1200 рублей за два часа предлагается снять комнату.

Так кто же является поставщиками этого формата? Помимо профессиональных инвесторов, которые оборудуют хостелы по мировым стандартам, создавая нормальные условия для гостей, но при этом сохраняя приемлемый уровень цен, в 2015 году на этот рынок массово хлынули «дикие» игроки, только делающие на этом поприще первые шаги. Во-первых, это владельцы квартир, которые из-за резкого снижения спроса отчаялись найти арендаторов.

По данным портала «МИР КВАРТИР», за 2015 год снижение ставок даже в рублевом эквиваленте составило от 14 до 28%, в зависимости от класса жилья: максимальное падение наблюдалось в бизнес-классе, а в более бюджетных сегментах «просели» квартиры больших площадей. Существенно увеличился и срок экспозиции, а собственники недвижимости стали значительно меньше придираться к арендаторам — они уже готовы сдавать квартиры лицам «неславянской национальности», с детьми и домашними животными, а также нескольким семьям или даже просто разным людям.

«Свою четырехкомнатную квартиру в Орехово мы сдавали последние пять лет, но около года назад после того, как наши жильцы решили вернуться на родину, в Сибирь (глава семьи потерял работу), мы просто не смогли найти новых арендаторов, даже серьезно снизив цену», — рассказывает Людмила Масличенко. Еще два месяца она пыталась сдать по комнате нескольким арендаторам, но это оказалось весьма проблематичным бизнесом — подобрать четырех наймодателей, которые будут бережно относиться к имуществу, а также соблюдать правила общежития, ей не удалось. И тогда возникла идея организации хостела. На переоборудование квартиры Масличенко потратила около 300 тыс. руб, и уже в мае смогла принять первых постояльцев, а инвестиции «отбились» уже к августу.

Отель «на час» вместо парикмахерской

Вторая категория массовых «поставщиков» хостелов и мини-отелей — это владельцы нежилых помещений, расположенных на первых этажах многоквартирных домов в спальных районах столицы. «Решив переехать в Новокосино из центра столицы, мы приобрели не только „трешку“ на 9-м этаже, но и помещение на первом. Сдавали его сперва под магазин, но он быстро закрылся, не выдержав конкуренции, потом под парикмахерскую, затем просто под офис. Но в марте прошлого года фирма разорилась, и найти новых арендаторов мы не смогли», — объясняет Realestate.ru причины открытия мини-отеля Никита Орлов. Переоборудование «вылилось» в 600 тыс. руб, и инвестиции пока не окупились. Сейчас владелец осваивает азы рекламного и гостиничного бизнеса и мечтает о том времени, когда можно будет нанять персонал (пока семейство управляет отелем собственными силами), и ищет сеть, готовую взять их мини-гостиницу в управление. Слишком хлопотным оказалось это мероприятие.

Перспективы у бизнеса Орловых туманны. Эксперты отмечают, что виной тому низкая рентабельность этого бизнеса, определенная конкуренция в этой сфере, а также низкий туристический поток, что влияет на спрос на такие отели. «Конечно, на рынке есть несколько сетевых проектов типа „Подушкина“, которые постоянно ищут новые помещения для развития, но пока их не очень много. Частные же проекты как открываются, так и закрываются — нам уже попадались помещения, в которых мини-отели закрылись», — объясняет Антон Белых, генеральный директор DNA Realty.

По его словам, фест-тайм инвесторам нужно ответить на главный вопрос — на кого ориентироваться гостинице. Если на командировочных и туристов, то нишу бюджетных ночлегов держат старые советские гостиницы, а также сдаваемые на сутки квартиры. Понятно, что конкурировать с ними тоже можно, но собственники жилья не несут почти никаких издержек, в то время как открытие мини-отеля стоит не меньше 1 млн рублей, которые еще надо окупить. Ориентир же на почасовую аренду для «влюбленных пар» может вызвать недовольство жильцов дома. Большинство мини-гостиниц пытаются ориентироваться на оба сегмента, но предел спроса в этом бизнесе тоже ограничен.

Два закона – два мнения

Тем не менее, все эти бизнес-истории могут закончиться уже ближайшим летом, что, конечно, порадует жителей столичного района Люблино, но в корне убьет существующий рынок предоставления бюджетных гостиничных услуг и существенно ограничит заработок большого круга людей, увеличив уровень безработицы.

В сентябре прошлого года депутаты Госдумы внесли в нижнюю палату парламента законопроект, запрещающий создавать хостелы и мини-отели в жилых домах. Его авторами стали председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская и ее зам Елена Николаева. Хованская уже давно требовала запретить этот формат, ссылаясь на «террористическую угрозу», а также на то, что мини-отели и хостелы провоцируют «наркоманию и алкоголизм».

Сейчас в нашей стране действует национальный стандарт «Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам», вступивший в силу с 1 января прошлого года. Он допускает размещение хостелов в квартирах, но предполагает наличие не менее 4 кв. м на человека, а также туалета и душевой кабины на каждые 15 человек. Документ этот носит рекомендательный характер, но при этом для юридической легализации хостел необходимо перевести из статуса жилого в коммерческое помещение. Так что никаких общих стандартов, обязательных к исполнению, все же не существует.

Есть еще один законопроект, разработанный Министерством культуры РФ еще в 2013 году и который в корне противоречит предложенному Хованской. По нему хостелы и мини-отели должны быть полностью легализованы. Ведомство разработало проект поправок в Гражданский кодекс, который упрощал работу «организаций, предоставляющих гостиничные услуги в малых средствах размещения». Министерство культуры предлагало разрешить собственникам жилья переоборудовать его в гостиницы до 50 номеров без оформления недвижимости в качестве нежилой. Но этот законопроект так и не был принят.

Игроки этого рынка и примкнувшие к ним лица сейчас ждут, какая из версий закона «о хостелах» победит, отмечая, что истина, наверное, где-то посередине. «Думаю, что хостелов на верхних этажах жилых домов все же быть не должно, ведь нужно учитывать мнение жителей. Однако полный запрет приведет к большим проблемам, например, в том же Санкт-Петербурге, где таких вариантов размещения очень много. Мы выступаем за разумную легализацию этого бизнеса и внедрения понятных и единых стандартов», — резюмирует Вадим Прасов ожидания профессионалов.

Наталья Бессонова

Фото: Кадр из фильма «Отель „Гранд Будапешт“»

По материалам сайта RealEstate.ru